游乐场改造的捐资记录，体现了一个小区管理的良性循环。陈俊杰摄

浏阳日报记者城区继续搜索小区管理样本：碧景湾小区

1月6日，本报以《物业撤离业委会请辞，亚大被“弃管”》为题，报道了“亚大遭遇管理之惑”一事，并探讨了广泛存在于城区各小区之中的“物业纠纷”问题，随即在市民中引起广泛热议。

那么，在小区管理当中，业主、物业公司、业委会以及开发商之间，能否梳理出一条“合约详细、服务到位、监督有力”的管理模式，并由此进入良性循环？本报以此为出发点，在浏阳城区继续搜索样本，以期为小区管理提供借鉴。

浏阳网1月10日讯（记者 陈俊杰 胡敏）

昨天浏阳气温有所回升，久违的太阳出来露了一下脸。喻君安比平时也要早起一些，九点不到就到了碧景湾小区业主委员会的办公室。他是碧景湾小区业主委员会的主任，在此工作已有6个年头。

在办公室坐定，喻君安翻开一个笔记本记下到岗时间。从2010年开始，业主委员会就定下了签到的规矩，3年来，已经签满五个笔记本。除了签到之外，笔记本上还记着保安的在岗人数，“委员会的成员每天都要查班，如果保安缺勤就要督促物业公司及时补上。”

办公桌上摆着一摞文件夹：《业主规约和议事规则、物业合同》、《物业管理纠纷和侵权行为调处情况》、《业主委员会组织机构和分工履职情况》、《专项维修资金申报和使用情况》……

这些文件记录了业主委员会工作的点滴，也是小区物业6年未换，物业费收缴率达96%的见证。

用详细的合同约束物业

上午九点半，业主委员会副主任李先尧也到了办公室。十点，喻君安和李先尧开始巡查小区。

俩人一边聊着家常，一边四处查看。行至一栋居民楼前，喻君安看到一个单元门虚掩着，四周也没人，于是上前将门关紧。路过保安室，保安客气地打着招呼，一名保安则骑着自行车巡逻。

小区保安受奥林物业管理，这是碧景湾小区聘请的第三家物业，从2007年起一直没有更换，去年4月份，小区已与其续约至2015年。

“聘请这家物业是总结了许多教训后才下的决定。”李先尧说，碧景湾小区的第一家物业是由开发商聘用，由于对工作不负责，业主委员会成立之后就将其解聘。第二家物业也因为类似原因被解聘。

为了找到好的物业，2006年下半年，李先尧和喻君安先后到了市区三家小区考察物业。“我们向那里的业主打听物业在保安、保洁、路滑管理、维修以及矛盾处理等各方面的服务质量。”李先尧说，通过对比才定下物业公司。

考察只是第一步，要确保物业尽职尽责，“还要用合同来保障。”喻君安拿出一份合同书，整整9页，物业公司的人员数量配备，应尽的职责，费用，违规的处理方法等等均有细则规定。

随后，业主委员会则对物业进行监督。喻君安说，冬季每天上午9点半至11点半，他和李先尧都会在办公室值班，收集居民的意见。“哪里设施坏了、卫生没搞好，我们都会及时反映到物业，让他们及时处理。”喻君安每天还要抽查保安执勤情况两次，最晚的一次是11点半，“缺岗的他们要立刻回岗。”

业委会是小区管理核心

很显然，在这个管理模式里，业主委员会充当了核心。对此，喻君安和李先尧深以为然，他们认为，要做好一个小区的物业管理，业主委员会“班底扎实，工作负责”至关重要。

喻君安是单位内退职工，李先尧已经退休。“我们时间充裕，也愿意为小区做点事，毕竟自己也住在这里，小区环境好我们住得也舒服。”喻君安说，心力足、能力够、讲究方法自然能把物业管理好。

“在制定合同时，我们参考了法律法规，以及前几届的经验，每次签约我们还要重新讨论，进行补充。”李先尧说。另外，业主委员会要对物业进行监督，要及时发现问题，并要求物业改正，“当然，有些问题物业不好处理的我们也积极配合、协助。”

“比方说，如果物业公司收不齐物业费，业主委员就会协助收取。”喻君安举例介绍：去年，一栋楼的六户居民家，因为空调安装问题，导致了外墙漏水。房产局鉴定之后，不属于住宅维修基金的使用范围，六位业主以此为由拒交物业费，“通过我们的协调，由业主委员会、物业及住户共同出资进行维修，六位业主都交了费。”

而要取得业主的信任，在做好工作的同时，还要账目明晰。每半年，业主委员会都要公布一次账目，超过五百元以上的开支，需三名委员签字才能通过。今年，在业主委员会以外，还单独成立了资金审查小组，小组不定期抽查委员会的账目。

另外，民主决议也必不可少。“每次的物业聘请，以及物业费用上调，我们都召开业主代表会议，再经由全体业主表决通过。”喻君安说。

管理样本
碧景湾小区捐资改造小区游乐场

碧景湾小区中心是一个休闲区域，包括了游泳池，儿童游乐场，和一片花园。一早就有年轻的妈妈带着小孩在这里玩耍，也有老人或踩着走步器或荡着秋千搞锻炼。

儿童游乐场旁的一面墙上，镶了名为《碧景湾小区游乐场记》的碑文，记录着游乐场改造捐资人的名单。“游乐场改造花了5万3千多元，捐款达到3万多元。”喻君安说。2011年，陆续有业主反映儿童游乐场的设施陈旧，存在安全隐患。经业主委员会讨论后决定实施改造，将游乐场打上塑胶道，换了新滑梯，增设了健身器材。在做出预算后，喻君安写了捐款倡议书。

游乐场改造除了业主捐款，另有两万余元来自业主委员会的经费，而这些经费来源于小区业主共同的产权收入。“我们把小区入口处的一个楼层租做商用，去年收入4万元，游泳池的收入也有1.2万元。”喻君安说，这些费用一部分用于业主委员会的开支，另一部分则用于公共设施的小型维修。

“捐款和产权收入解决了小区在不使用住宅专项维修资金时的费用支出，大大减少了业主因小型支出产生的矛盾。”李先尧表示，而这些矛盾正是一个小区最多见的矛盾。

碧桂园小区
网上发出拜年召集令

1月2日，碧桂园小区几位业主在小区业主QQ群里贴出一张“召集令”，向碧桂园业主们发出号召，组织老业主在2013年春节时，集体给小区新业主拜年。没想到，这个召集令发出后，随即得到了很多老业主们的积极响应。

发起人业主“九道”透露，自己之所以想到这么一个活动，是为增强业主之间的感情，丰富业主的小区生活。与此同时，参与业主自愿筹集，每人出资200元给在岗上班的物业保安、保洁人员送上慰问金，“让业主与物业间保持友好的关系。”

拜年“召集令”发到了浏阳论坛上，许多网友对这个活动表示赞许。网友“歌舞升平”认为：“小区里大家平时都忙于各自的事业或工作，邻居间很少交流。通过小区的集体活动，能增进邻居间的彼此了解。”

物业公司对业主自发倡议的这一活动也表示欢迎。碧桂园物业中心负责人栗道发表示，这种交流活动有利于物业与业主之间、业主与业主之间良好关系的维持。

管理探讨
如何构建和谐物业管理？

看了“亚大物业撤离”的报道，奥林物业公司总经理赵贵生发出感慨：一个小区环境质量的好坏有赖于房地产开发商、业主和物业三方的协作。

赵贵生认为，其中开发商起着决定性的作用，房屋质量、道路建设和绿化规划直接决定了小区环境的质量，业主的素质和物业公司的服务态度与水平也是影响质量的重要因素。

而如果以“物业费难收”为起点，赵贵生认为，业主拒交物业费，使得物业公司利益受损，继而物业公司降低服务质量，然后影响到小区居住环境，接着又进入“业主拒交物业费”的恶性循环。

“其实物业质量高能够为小区增值。”赵贵生说，高质量的物业能提升小区居住的舒适度，而一个好的居住环境将有利于房屋的出租和出售，反之则带来负面影响。

而对于“房屋质量影响物业收取”的问题，中国物业管理协会会长谢家瑾则提出制定《物业管理承接验收指导意见》，一方面鼓励物业管理企业在开发阶段就早期介入，协助开发商控制好工程质量，减少与工程质量和配套设施等有关问题的发生；另一方面，规范物业管理企业承接验收物业共用部位、共用设施设备的内容、程序，以及开发建设单位对解决查验所发现问题的相应责任。

此外，宜进一步明确业主自用部位发生的质量问题，不属物业管理企业承接验收范围，应由业主和开发商协商解决，以此来切实减少和避免因建设、销售遗留问题导致的物业管理纠纷。

谢家瑾建议，要大力推进物业管理与房地产开发的建管分离，使物业管理企业成为独立于开发企业之外的经济实体。
 

来源：浏阳网

编辑：戴鹏